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Anhebung der Immobilienbewertung zum 1. Januar 2023

Sehr geehrte Mandanten, sehr geehrte Damen und Herren,

quasi durch die Hintertür, unter den zahlreichen Regelungen des Jahressteuergesetzes 2022, sieht der Gesetzgeber vor, auch das Bewertungsgesetz im Hinblick auf die Bewertung von Immobilien anzupassen. Dies erfolgt durch umfangreiche Änderungen im Bereich des Ertragswertverfahrens bzw. des Sachwertverfahrens. Diese Verfahren sind relevant für Schenkungs- und Erbfälle mit Immobilien. Zurzeit liegt der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes vor. Die Verabschiedung in Bundestag und Bundesrat stehen noch aus. Dennoch sollen die Neuregelungen durch rechtzeitige Verkündung des Gesetzes zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. Somit entsteht kurz vor dem Jahresende Druck auf Handlungsüberlegungen in dem sehr sensiblen Bereich der Vermögensnachfolge.

Konkret ist vorgesehen, die bestehenden Regelungen der Grundbesitzbewertung an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 – und damit nahe an die aktuellen Verkehrswerte – anzupassen.

Bei der Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren (relevant für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke) kommt es dadurch zu einer nachteiligen Änderung bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten. Zudem sieht der Entwurf eine Herabsetzung der im Gesetz enthaltenen Liegenschaftszinssätze vor, die zum Ansatz kommen, wenn die Gutachterausschüsse keine Werte veröffentlichen.

Im Rahmen des Sachwertverfahrens (relevant für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohn- und Teileigentum ohne Vergleichswerte) wird die bisherige Ermittlung des Gebäudesachwerts angepasst. Neben dem zu berücksichtigenden Baupreisindex kommen nun ein Regionalfaktor sowie ein Alterswertminderungsfaktor hinzu. Außerdem ist eine Erhöhung der bisher angesetzten gesetzlichen Sachwertfaktoren vorgesehen. Ebenfalls geändert wird die Gesamtnutzungsdauer insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Hier wird die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre erhöht.

Neben dem Einfluss der ohnehin in vielen Regionen gestiegenen Bodenrichtwerte ist vor dem Hintergrund der vorgesehenen Änderungen im Bewertungsgesetz damit zu rechnen, dass die ab dem 1. Januar 2023 ermittelten Grundbesitzwerte deutlich über den bisherigen Werten liegen. Eine genaue Aussage zu den Wertsteigerungen lässt sich zurzeit noch nicht treffen und ist zudem lagebedingt von jedem Einzelfall abhängig. In der aktuellen Presse werden Steigerungen von 30 bis über 60% genannt.

Die vorgesehenen Änderungen des Bewertungsgesetzes wirken sich auch auf die Grunderwerbsteuer aus, sofern – wie etwa bei einer Anteilsübertragung von grundbesitzenden Gesellschaften – für die Bemessungsgrundlage der Grundbesitzwert ermittelt werden muss.

Wenn Sie sich bereits mit dem Gedanken an eine Übertragung von Immobilienvermögen befasst haben, sollte diese gegebenenfalls noch im Jahr 2022 durchgeführt werden.

Bitte sprechen Sie uns hierzu gern an.

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